Покупката на първо жилище е един от най-вълнуващите моменти в живота. Изборът на перфектния апартамент, визуализирането на интериора и разглеждането на квартала носят огромно удоволствие. Когато обаче се стигне до финансовата подготовка, повечето купувачи се фокусират единствено върху два основни фактора: продажната цена на имота и размера на самоучастието, което банката изисква за ипотечния кредит.

Това е моментът, в който много хора се сблъскват с неочаквани финансови пречки. При покупка на недвижим имот съществуват т.нар. „скрити“ съпътстващи разходи, които не влизат в цената на самото жилище. Ако не сте ги предвидили предварително, те могат сериозно да застрашат сделката или да ви оставят без никакви спестявания веднага след подписването на нотариалния акт.

За да премине вашият процес по покупка гладко и без стрес, ето трите основни скрити разхода, за които трябва да имате заделен бюджет:

1. Местни данъци и нотариални такси

Това е най-голямото перо от съпътстващите разходи. Прехвърлянето на собственост върху недвижим имот е свързано с плащането на няколко задължителни такси, които се изчисляват като процент от материалния интерес (цената на имота по договор):

• Местен данък за придобиване: Определя се от всяка община самостоятелно. За повечето големи градове в България (като София, Пловдив, Варна) той варира между 2.5% и 3% от стойността на имота.
• Нотариална такса: Изчислява се по скала, определена в Закона за нотариусите и нотариалната дейност.
• Такса за вписване: Заплаща се към Агенцията по вписванията и е в размер на 0.1% от продажната цена.

Общо за тези държавни и нотариални такси е добре да предвидите между 3.5% и 4.5% от стойността на имота.

2. Банкови такси при ипотечен кредит

Ако финансирате покупката с банков заем, банката ще има свои собствени изисквания и придружаващи такси, които трябва да платите извън самоучастието:

• Такса за пазарна оценка: Банката изпраща лицензиран оценител, който да определи реалната пазарна стойност на имота. Тази услуга обикновено струва между 200 и 400 лв. в зависимост от вида и размера на имота.
• Такси за разглеждане на документи и одобрение: Някои банки събират еднократна такса за обработка на кредитното досие.
• Такса за учредяване на ипотека: Държавните такси за вписване на законна или договорна ипотека, както и съответната нотариална такса за самото учредяване.
• Застраховки: Банката ще изиска задължителна застраховка на имота (а понякога и застраховка „Живот“), което е ежегоден разход.

3. Комисиона на агенцията за недвижими имоти

Ако използвате услугите на професионален брокер, който да защитава вашите интереси, да преговаря за цената и да извърши пълна юридическа проверка на имота и собствениците, се заплаща възнаграждение за посредничество. Стандартната комисиона на пазара в България е в размер на 2.5% до 3% без ДДС (или около 3% до 3.6% с включено ДДС) от крайната продажна цена.

💡 Бърз пример: Ако купувате апартамент за 100 000 евро, съпътстващите разходи (данъци, нотариус, такси за кредит и комисиона) могат да достигнат между 7 000 и 9 000 евро. Тези пари трябва да бъдат налични в брой или по сметка и не могат да бъдат финансирани изцяло с ипотечния кредит.

Планирането на тези разходи отрано ви дава спокойствие и увереност, че сделката ви ще приключи успешно. Преди да започнете активното търсене, направете точен разчет на бюджета си заедно с вашия брокер и кредитен консултант.